[정고수의 땅따먹기 브리핑]

미래 부동산 시장 전망 3기 신도시 어디까지 왔나?

그리고 언제 집 사기 좋을까?

글/ 정진관 (정 고수)

대한민국은 이승만 초기 대통령을 시작으로 2023년 오늘날 윤석열 대통령까지 끝없이 발전해 왔다. 그 중 신도시 사업은 대한민국의 발전과 더불어 꼭 필요한 중앙정부 차원의 국책사업 이었으며, 그 결과 1기, 2기 신도시를 넘어 오늘날 3기 신도시까지 개발 중에 있다.

그렇다면 앞으로 대한민국 부동산의 판을 크게 바꿀 3기 신도시는 오늘날 어떻게 만들어지고 앞으로 대한민국 부동산 시장은 어떻게 흘러갈까? 그 결과를 알고자 한다면 1기, 2기 신도시가 어떻게 흘러갔고, 그 결과가 어떻게 되었는지 알아야 한다.

먼저 1기 신도시는 노태우 대통령(1988~1993)이 사업발표를 하였고 1989년~1991년까지 약 150만호의 주택을 공급한 사업이다.

2기 신도시는 노무현 대통령(2003~2008)이 발표한 사업으로서 약 67만호 건축을, 3기신도시는 문재인 대통령(2017~2022)이 2018년 9월 21일을 시작으로 오늘날까지 열심히 진행 중인 사업으로 36만호를 경기권역을 중심으로 진행되는 대규모 주택개발사업이라 할 수 있다.

대규모 신도시 개발사업 뒤에는 항상 ”부동산 염증“이 발병 되었다는 사실을 잊어서는 안 된다. 사람이 아프면 병원을 간다. 그렇다면 아프기 전에 어떠한 징조가 나타나고 어떠한 치료를 받으면 회복이 되는지 알 수 있듯, 부동산 시장이 어떠한 구조가 되면 값이 오르고, 어떠한 상황이 되면 값이 떨어지게 되며, 이 부분이 1기 2기 3기신도시와 무슨 연관이 있는 것일까?

단언컨대 모든 신도시 발표 전에는 집값 폭등이라는 흐름이 나타났고, 그 흐름 끝에 결론으로 도달하는 부분은 "대한민국에는 집이 부족하다"였다. 그 결과 신도시는 지금 꼭 필요하고, 그래야 집값을 잡을 수 있을 뿐 아니라, 일자리도 만들어져 경제도 살아나고, 신혼부부들이 살기 좋은 집을 만들어 출산율도 높아지고 등등의 긍정효과를 이야기 하였고 그래서 집은 더 필요한 것으로 결론이 맺어졌다.

그러나 현실적으로 국민들이 느끼는 3기 신도시의 느낌은 어떠할까? 오늘날 청와대 국민청원에 올라온 글을 보면 3기신도시 분양가가 실제 주변 시세보다 높게 책정된 곳이 허다하는 이야기가 나오며, 정부는 3기신도시 입주 준비금을 약 5억~6억 원으로 이야기 하며, 3040세대의 순수 현금은 약 2억 원 이상은 있어야 한다 말한다.

즉 선 교통이 개발되지 않은 불편한 신도시에서 장거리 장시간 출퇴근을 하며, 부모님의 도움 없이 자녀를 양육하고, 내집 장만을 하며 행복한 가정을 꾸린다는 것은 사실상 어려운 게 현실이라는 의견이 지배적인 게 사실이다.

그렇다면 청약을 넣는 사람들의 심리는 어떠한가? 분양가가 계속 오를 것 같아서, 청약/분양조건이 이전보다 완화가 되어서, 기존 아파트매매가격이 조금씩 오르는 것 같아서 등의 의견을 말하며, 즉 요약해 보면 ”미래 부동산 가격이 끊임없이 올라 결국 오늘이 가장 싸서 지금 산다“라고 말할 수 있을 것이다.

그러나 정 고수 의견은 조금 다르고, 오늘날 현실! 정확한 팩트는 이렇다.

3기 신도시 토지보상은 순조롭게 진행되어 청신호라 이야기하여 빠르면 2026년 인천계양을 시작으로 입주 가능하다는 관측보고도 나오고, 올해 안에 3기신도시 전지역의 토지보상을 100% 마무리 한다고 이야기 한다.

그러나 세상 돌아가는 현실은 딴판이다.

”미분양 도미노 우려! 건설사 분양, 공사 미수금 238억 1년 사이 34% 증가!“ 라고 이야기하며, LH가 공급한 공동주택용지를 분양받고 대금을 연체한 금약은 총 1조 1,336억 원에 이르며, 총 46개 사업장으로 이들 사업장이 앞으로 내야 할 금액만 2조 9,028억 원이라는 자료가 공개 되었다.

연체금약은 지난해 1,894억과 비교하면 5.98배에 이르는 엄청난 금액이고, 1조원을 넘은건 LH역사상 최초라고 이야기하며, 이는 최악의 사건인 글로벌 금융위기때 9,536억원 보다 훨씬 큰 금액이라 할 수 있다.

그렇다면 왜 시행·건설사는 중도금을 납입하지 못하고 연체를 할까?

첫째 공사비 급등, 둘째 미분양우려 두 가지를 최우선으로 뽑는다. 앞으로 미래를 예상해보자. 공사비가 내가 갈 것인가? 정 고수는 단언한다. 그렇지 않다. 물가는 오르고, 인건비도 오르게 되기 때문에 공사비는 당연히 오르게 될 것이다.

미분양이 줄어들 것인가? 그렇지 않다. 박근혜 정권 당시 2기신도시 물량이 쏟아져 나올 대한민국은 미분양 천국이었으며, 집사면 망한다는 소문이 돌았고, 정부는 돈 빌려줄게 집좀 사라! 라고 이야기했다. 더 나아가, 당시만 해도 대한민국 인구증가 추세였으나, 오늘날은 세계 출산율 꼴찌로서 인구 감소는 이미 정해진 미래이고, 그 결과 3기 신도시 미분양은 불 보듯 뻔한 결과일 것이다.

그렇다면 정부는 어떠한 대책을 내 놓을 것인가에 초점을 맞추면 언제 집사는 것이 가장 좋을까? 라는 결론이 나오며, 이러한 뉴스가 우리 눈에 보일 때가 집을 사야하는 최적기가 아닐까 생각된다.

'정부 대책 예상안'

① LH는 토지분양 미분양 및 분양가 대폭할인

② LTV, DTI, DSR 등 각종규제 완화

③ 거래세제 하양조정활성화 유도

④ 분양가 상한제 폐지

⑤ 투기과열지구해제

⑥ 다주택자 양도세 중과폐지 및 규제완화

⑦ 다주택자 양도세 가산세율 미적용

⑧ 보금자리론 지원확대

⑨ 주택금융공사 대출보증 한도확대

⑩ 양도세 취득세 거래세율 감면

⑪ 3기신도시 미분양

⑫ 부동산 공급과잉

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