[데일리투데이 건설기획]

사업 속도 올리고, 고령 조합원 주거안정성도 높이고…

새로운 ‘정비사업형 주택연금’ 상품 도입 필요

글) 한국건설산업연구원

- 공사비와 금리 급등, 주택시장 침체로 정비사업의 사업성 저하 문제 심각

- 분담금, 이주비 등 조합원 부담 크게 늘어.. 사업 차질과 주거 불안정으로 이어지고 있어

- DSR 시행 중인 가운데, 급등한 분담금과 이주비 마련 부담은 소득이 적은 고령자층에게 더욱 심각... ‘고령 조합원 둥지내몰림’ 우려 커

- 現 주택연금, 정비사업 적용에 여러 한계 존재... 정비사업 특수성을 반영한 새로운 주택연금 상품 (가칭 ‘정비사업형 주택 연금’) 도입 필요

한국건설산업연구원이 17일 「내 집에서 계속 거주할 수 있는 정비사업형 주택연금 도입(안)」 보고서를 발표했다.

보고서의 주요 골자는 최근 공사비 급등 등으로 정비사업에 차질이 발생하고 특히 고령 조합원 주거안정이 위협받는 문제를 개선하기 위해 ‘정비사업형 주택연금’ 상품 도입이 필요하다고 주장이 담겼다.

연구원의 보고서에 따르면, 현 정부 출범 후 ‘제도적‧정책적 걸림돌’은 상당히 줄어들었으나, 공사비급등 등으로 인한 ‘사업성 걸림돌’이 크게 대두된 상황이다.

특히 공사비 및 금리 급등, 주택시장 침체 등으로 인한 사업성 저하로 대부분 구역에서 사업 추진에 많은 어려움을 겪고 있다.

▲ (자료: 한국건설산업연구원)

사업성 저하는 조합원 분담금 상승으로 이어지고 있고, 이는 다시 사업진행 차질과 조합원 주거안정성 저하로 이어지고 있다. 분담금 급등으로 인한 부담은 미래 기대소득이 적은 고령자층에게 더욱 큰 상황이다.

현금자산이 부족한 조합원들은 통상 입주 시 주택담보대출을 받아 분담금 대출과 이주비 대출의 원리금(이하 분담금 대출 등)을 상환한다.

이 경우 고금리 환경 속에서 소득이 적은 고령 조합원은 원리금을 상환 부담을 지게 된다. 여기에 더해 최근 DSR 기준 적용으로 소득이 적은 고령 조합원은 분담금 대출 등의 상환을 위한 주택담보대출을 받는 데도 상당한 제약이 있을 수 있다.

당초 추정보다 분담금이 크게 증가한 상황 속에서, 고령 조합원 중 상당수가 자금마련 부담으로 완공된 주택에 거주하지 못하고 임대 또는 처분해야 하는 상황에 봉착할 것으로 예상되고 있다.

즉, (특히) ‘고령 조합원 둥지내몰림’이 우려되는 상황이다.

사업성 저하로 인한 정비사업 차질과 특히 고령 조합원의 주거안정 저하 문제를 함께 개선할 수 있는 수단으로, 건산연은 두 가지 모델의 새로운 ‘정비사업형 주택연금’ 상품 도입을 제안했다.

▶공사비, 금리, 주택시장 상황이 과거와 같은 환경으로 돌아가기 힘들 것으로 예상된다는 점, ▶최근 재정비사업이 역점적으로 추진되고 있는 1시 신도시를 포함하여, 통상 정비사업지 내 고령 조합원 비율이 높다는 점 등을 고려해 볼 때 원활한 정비사업비 조달과 고령자 주거안정 제고 방안의 모색이 시급하게 필요한 상황이다.

현재 한국주택금융공사가 운영 중인 주택연금 상품에서도 관리처분계획인가 전(前)단계까지, 그리고 이전고시 및 소유권보전등기가 완료된 이후(준공 후 통상 1년 내외 소요) 주택연금 가입이 가능하다. 

다만, 현 상품은 아래와 같은 한계와 가입자 측면에서의 불이익이 있는 상황이다.

정비사업의 적용에 있어 현 주택연금의 미흡한 점을 개선하기 위해서는 아래와 같은 제도보완이 필요하다.

① 주택완공 후 실현되는 개발이익을 담보주택 가격에 반영할 수 있는 구조 도입

② 이주비 및 분담금 조달 관련 문제 개선

③ 개별인출금 사용 용도에 분담금 등 포함

④ 분담금 대출 등 상환 시점과 주택연금 가입 및 개별인출 가능 시점 간의 불일치 해소

⑤ 사업 과정에서의 가격 상승으로 인한 주택연금 가입 자격 불확실성 제거

연구에서는 현 주택연금 상품의 단점을 보완할 수 있는 두 가지 ‘정비사업형 주택연금’ 상품 모델을 제시했다.

현행 주택연금에서는 원칙적으로 가입 후 동일주택에 대한 담보가치 재평가를 허용하지 않고 있다. 

하지만, 정비사업의 특수성과 공익적 효과를 고려한다면 예외를 인정할 필요가 있다고 판단된다.

정비사업에서의 주택의 가치는 주변 환경변화나 주택시장 변동 같은 우연적 환경변화로 인해 달라지는 것이 아니다. 

정비사업은 사업시행자가 주거환경 개선과 자산 가치 상승을 위한 목적으로 비용을 들이고 위험을 감수하여 기존 주택이 위치한 정비구역 내 모든 건축물을 철거 및 멸실한 후 새로운 주택단지와 기반시설을 조성하는 적극적 노력을 통해 가치가 향상된다는 특수성이 있다.

▲ (자료: 한국건설산업연구원)

무엇보다도, 분담금 부담으로 인한 ‘고령 조합원 둥지내몰림’을 방지하여 고령자 주거 안정에도 기여할 수 있을 것으로 기대된다. 

특히 둥지내몰림은 정비사업의 가장 큰 단점으로 꼽혀 왔다는 점을 고려한다면, 정비사업형 주택연금의 공익적 기여는 매우 크다고 판단된다.

한편, 이태희 부연구위원은 “공사비, 금리, 주택시장 상황이 과거와 같이 정비사업의 수익성을 확보하기 좋은 시절은 다시 오기 힘들 것 같다”라고 말하며, “그럼에도 불구하고 주거환경 개선, 기반시설 확충, 도심 주택공급 등에 있어 정비사업의 공익적 기여는 여전히 매우 크다”고 했다.

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