[송영화의 알아두면 좋은 부동산 상식]

서울시, 11만호 추가공급…‘공공참여형’ 고밀재건축 5만 포함

글/ 송영화 빌딩자산관리 전문가

▲ ( 사진: 서울시 ) 시는 4일 오후 별도의 브리핑을 갖고 이날 오전 기획재정부‧국토교통부 등 관계기관과 합동으로 발표한 ‘주택공급 확대방안’에 대한 세부 공급계획을 발표했다.

서울시가 분양주택 확대 정책을 추진한다.

4일 서울시는 공공재개발 활성화와 유휴부지 발굴을 통한 복합개발 등을 병행 추진해 2028년까지 공공‧민간 분양 물량을 아울러 총 11만호의 주택(공공재개발 2만, 유휴부지발굴 및 복합화 3만, 공공참여형 고밀재건축 5만, 규제완화 등 1만)을 추가 공급하겠다고 밝혔다.

이번에 새로 도입된 ‘공공참여형 고밀재건축’은 공공(SH‧LH)이 참여하여 도시규제 완화 등을 통해 주택공급 확대를 위한 방식으로서, 정부와 협의하여 추진할 예정이다.

‘지분적립형 분양주택’이라는 새로운 분양방식을 도입해 청년‧신혼부부에게 공급한다. 구입 초기 일부 비용만 지불하고, 나머지 금액을 장기간에 걸쳐 분납해 소유권을 취득하는 방식이다.

서울시 주택정책 확대는 ①공공재개발 활성화 ②유휴부지 발굴 및 복합화 ③공공참여형 고밀재건축 사업 추진 ④지분적립형 분양주택, 크게 4가지로 추진된다.

먼저, 시는 ‘공공재개발사업’을 통해 2023년까지 총 2만호 주택을 추가 공급한다.

‘공공재개발사업’은 공공시행자(SH‧LH 등)가 재개발사업, 주거환경개선사업에 참여해 도심 내 주택공급을 촉진하는 사업으로 지난 5.6대책에 처음 도입됐다. ▴도시규제 완화(용도지역 및 용적률 상향 등) ▴사업성 보장 ▴사업비 지원 ▴신속한 인허가, 크게 4가지의 공적지원을 받게 된다.

특히 서울시는 당초 대상에 포함되지 않았던 정비예정구역, 정비해제구역까지 범위를 확대하였다고 밝혔다.

아울러 저이용 유휴부지나 노후 공공시설을 복합개발 해 청년․신혼부부를 위한 주택으로 공급하는 사업도 확대한다. 이번 대책에 포함되어있는 시에서 제안한 총 11개 단지는 2023년까지 1만 2천호를 공급하게 된다.

저이용‧유휴부지 발굴사업지로는 시‧구 유지를 활용하여 서울의료원, 면목행정복합타운 등 8개 사업지에 1만호를 공급하고, SH 보유부지인 마곡, 문정, 천왕 미매각 3개 사업지에 0.2만호를 공급한다.

더불어 도심 가용지가 한정된 상황에서 재건축을 통한 주택공급을 위해 ‘공공참여형 고밀재건축’ 방식을 정부와 협의하여 추진할 계획이다.

공공 참여란 소유자 2/3 동의하에 SH·LH 등이 공공관리자로 참여하여 사업 전 과정을 지원․관리하는 것을 의미하는데, 공공이 참여하는 유형은 ①공공이 자금 조달, 설계 등을 지원하는 공공관리 방식과, ②조합과 지분을 공유하는 지분참여 방식 등으로 조합이 참여방식을 선택할 수 있다.

‘지분적립형 분양주택’이라는 새로운 분양주택 모델을 도입해 자금력이 부족한 무주택 3040세대에 공급한다. 분양가의 20~40%를 내 우선 소유 지분을 취득하고 나머지 지분은 20년 혹은 30년에 걸쳐 저축하듯이 나누어 내 주택을 취득하는 방식이다.

소득기준은 정부의 청약제도 개편방안을 고려해 소폭 완화할 계획이다. 도시근로자 월평균 소득의 150%로 완화하되, 자산은 부동산(토지+건물) 합산 2억 1,550만원 이하, 자동차 2,764만 원 이하를 적용할 계획이다. 다만, 일부 무주택자를 위해 순위별 추점을 적용할 방침이다.

이어 분양 모델방식도 공개했다. 방식은 ‘공공분양모델’과 ‘임대 후 분양모델’, 2가지가 있다. 

운영기간은 분양가 기준으로 9억 원을 초과하는 고가주택인 경우 30년형을 기본으로 하고, 9억 원 이하의 경우 수분양자가 20년 또는 30년형을 선택하도록 할 계획이다.

○ 공공분양모델 : 처음부터 지분분양으로 공급하는 방식이다. 주택법 개정을 통해 우선적으로 추진하기로 했다. 이때 기존 공공분양주택과 같이 전매제한과 실 거주 의무를 부여한다.

○ 임대 후 분양모델 : 큰 틀에서 제도적 기반이 있고, 민간사업에도 적용이 가능한 8년 임대 후 지분분양 전환 방식을 준비했다. 지분분양 전환의 기준이 되는 8년차의 분양가는 최초 임대주택 입주시점에 산정한 분양가에 적정 금리를 가산해 수분양자가 미래 분양전환 금액을 예측 가능하도록 할 계획이다.

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